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抬高德國房價? 中國人:這鍋我們不背

安靜
2017年7月22日

越來越多的中國人在德國買房,但是他們是否能被稱作「炒房團」?在外匯政策收緊的情況下,他們如何解決海外購房變難的問題。德國是否出現房產泡沫?

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Immobilienmarkt zieht ausländische Investoren an
圖片來源: picture-alliance/dpa

(德國之聲中文網)"我們的客戶大約一半是來自中國國內,另一半是在德國生活的華人。很多客戶都是因為跟德國有淵源,或者有德國情結,例如之前在德國上過學,或是提前為孩子以後上學做準備," 柏林扎貝爾地產集團(Zabel Property Group)負責中國業務的王魯彥向德國之聲如是介紹。

據業內人士的消息,中國人的購房需求集中在柏林和法蘭克福兩地。《法蘭克福匯報》近日援引扎貝爾地產集團首席執行官扎貝爾(Thomas Zabel)報導稱,2015年至2016年中國人在法蘭克福的購房量翻了一番,從500套增至1000套。這一成交量是柏林的三倍,但是在柏林購房的中國買家也在增加。

房價持續上漲

Berlin - Maklerin Luyan Wang
柏林扎貝爾地產集團負責中國業務的王魯彥圖片來源: DW/J. Ju

德國債券銀行協會最新推出的VDP(房屋價格指數)報告顯示,2016年德國私人住房房價平均同比增長7%。漲幅最強的地區是原本房價就名列前茅的城市及其周邊地區。在房價最高的慕尼黑,黃金地段的私人住宅的價格漲幅也是最高的:同比增長逾11%,至每平方米9525歐元(約74000元人民幣)。柏林房價漲幅也超過了11%。

王魯彥介紹:"以柏林為例,給人房價漲幅大的印象是因為,之前的房價跟歐洲大城市和首都城市相比,房價非常低,因為基價低,所以漲起來,給人感覺浮動很大。今年,跟德國的其它大城市以及歐洲的其它首都相比,依然相對較低。"

一對去年在柏林買房的中國夫婦告訴德國之聲,他們買房是因為兩人現在在德國都有穩定的收入,身邊也有不少德國朋友在買房,主要是現在貸款利率持續走低,所以他們也走出了這一步。對於指責中國人抬高房價的說法,他們認為,實在有失偏頗。

上漲原因

德國的新建住房也在不斷增加,但蓋房的速度明顯追不上住房需求的增速。據德國住房和房地產公司聯邦協會(GDW)測算,2009年以來,德國少建了一百萬套住房。他們認為住房需求增長的原因是,2009年以來,德國人口增加250萬,其中主要原因是移民人數增多,另外,越來越多的人遷入少數幾座大城市也是造成住房緊張的原因之一。

Berlin - Maklerin Luyan Wang
「投資者一般會買小戶型,因為好出租」圖片來源: DW/J. Ju

儘管如此,德國的房產市場依舊相對穩定。王魯彥提醒說:"整個德國市場不是一個做投機的市場,所以不要指望德國的房子會在短時間內迅速升值,因為德國的政經環境比較穩定。在整個歐洲來說,德國是領頭羊,這方面非常吸引中國客戶,因為風險極低。但這裡只適合做長線投資。"

她強調:"房價上漲,不要覺得是因為中國炒房團來了,不存在這個情況。外國投資者過來,不會得到其它政策上的優惠。中國人雖然錢多,但不傻。"

資金問題

根據德國法律,在德國購房與獲得居留權並不掛鉤。另外,也有投資者受到中國外匯管理局關於個人年度購匯總額最多5萬美元的影響。王魯彥說:"確實有顧客非常喜歡我們的項目,但經過各方面的努力,資金依然無法到位,只能作罷。"

王魯彥補充道:"這個問題也讓我們公司非常頭疼,因為這是中國的大環境,沒有辦法改變,只能按照國家的規定。來德國的投資者都是比較理性的,很多和德國有淵源,他們中的很大一部分人都已經有一定的海外資產。所以他們不需要百分之百的資產。"

這位房產經紀人還介紹:"自住的客戶基本上都是生活在這裡的華人,他們購買的房屋較大。投資者一般會買小戶型,因為好出租。柏林的藝術氣息濃厚,吸引了藝術家身份的客戶。這樣的客戶就是有自住的,也有投資的。他們在演出和展覽旺季,會想來歐洲生活幾個月,房子這段時間就是用來自住的。其它時間就可以出租。"

房產泡沫?

DW Sommerreise Berlin 2017
德國經濟研究所(DIW)的房產專家米切爾森圖片來源: DW

越來越多的專家警告,德國房市過熱,存在風險。但是王魯彥認為,泡沫經濟的前提是供大於求,現在德國房市仍是處於供不應求。"我們現在還是處於項目少於客戶的階段。"

德國經濟研究所(DIW)的房產專家米切爾森(Claus Michelsen)向德國之聲分析說:"我們的調查發現,一些城市的部分市場確實有過熱的現象。尤其是新建的房屋。這類房屋的價格與可獲得的租金不成正比,這對我們而言就是房價不可能如此持續的跡象之一。但是我們現在還不會說,德國正在形成一個使整個經濟都受到威脅的泡沫,距離這種情況我們還很遙遠。"

 

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